招商局（jú）集团有（yǒu）限（xiàn）公司（以下简（jiǎn）称（chēng）招商局集（jí）团（tuán））积极贯彻落实党中央、国务院关于防风险（xiǎn）、去杠杆（gǎn）、稳投资（zī）、补（bǔ）短板决策部署，在集团层面建立公（gōng）募REITs战略发（fā）展体系，通（tōng）过公募REITs推动盘活存量（liàng）资产、扩大（dà）有效投资，有（yǒu）力推动集团高质量（liàng）发（fā）展和现代化基础（chǔ）设施体系建设。 

打造（zào）公募REITs上市（shì）平台的主要做法（fǎ） 

招商局集团明确（què）以公募REITs推（tuī）动产（chǎn）业发展、优化（huà）资（zī）本运（yùn）作、实现资源整合的战略目标，通过集（jí）团牵头、各板块协同配合，构建轻重结合的产业模式，取得较好成（chéng）效。

践行产融结合，推进（jìn）内部协同（tóng）创造新（xīn）价值。招商局集团作（zuò）为国有资本投资公司，所属业务丰富多元。其中，实业板块拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园（yuán）区、保障性租赁住房等大量基础设（shè）施（shī）资产；金融板块的证券公司、基金公司（sī）、银（yín）行（háng）、保险公司、私募投（tóu）资机构等，可（kě）担任（rèn）公募REITs的财务顾问、管（guǎn）理（lǐ）人、托管银行、投资机构、做市（shì）商（shāng）以及Pre-REITs投（tóu）资机构、资产培育期资金支（zhī）持（chí）机（jī）构（gòu）等关键角色。实践中，集团加强两大（dà）板（bǎn）块内（nèi）部协（xié）同（tóng），推动（dòng）实业板块实（shí）现增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻”的（de）转变，形（xíng）成金融板块全链条参与的公（gōng）募REITs生态，取得了较好的以融促产效果。 

积极抢抓（zhuā）机遇，搭建多种（zhǒng）公募REITs上市（shì）平台。招商局集团紧跟市（shì）场趋势及政策导向，2019年在香港发行央企首（shǒu）只（zhī）境外REIT招商（shāng）局商业（yè）房（fáng）托（1503.HK）。2020年4月我国公募（mù）REITs政策出台（tái）后（hòu），迅速开展（zhǎn）公募REITs政策（cè）研究及方案讨论，加强与（yǔ）监管机构沟通协调（diào）。2021年6月（yuè），博（bó）时（shí）招（zhāo）商蛇口产业园封闭式基础设施证券投（tóu）资基金（以下简称（chēng）蛇口产园REIT）作为全国首批基础设施公募（mù）REITs中唯一的（de）央企项目在（zài）深（shēn）交所发行上市。2022年9月，蛇（shé）口产园REIT又申请扩募，并于2023年3月获批，6月正式上市。目前，招商（shāng）局集团已完成境内外（wài）商业不动产（chǎn）和产业园资产双REITs平台搭建，正在（zài）推进高速公（gōng）路、仓（cāng）储物流和保（bǎo）障（zhàng）性租赁（lìn）住（zhù）房资产的公募（mù）REITs申（shēn）报。未来还将进（jìn）一（yī）步研究港（gǎng）口等符合公募（mù）REITs要求的资产上（shàng）市，以实现多种资（zī）产类别的公募REITs上市平台共同发展（zhǎn），构建轻重（chóng）结合的产（chǎn）业（yè）体系，切实体现作为（wéi）国有资本投资公司的定位，为未来发展（zhǎn）奠定良好基（jī）础。 

多环节参与（yǔ）发行（háng）及运营（yíng），实（shí）现多重经济收（shōu）益。在蛇口产园（yuán）REIT发（fā）行阶段，集团所属招商蛇口通过出售旗下产业园资产相（xiàng）关权益，获得（dé）税后收（shōu）益14.58亿元，实（shí）现优质资产重新定（dìng）价盘活（huó）。蛇（shé）口产园（yuán）REIT上市后，招（zhāo）商蛇口（kǒu）所属招商创业和招商物业分别作为蛇口（kǒu）产园REIT的运（yùn）营管理机构和（hé）物业管理（lǐ）机构，可获取（qǔ）稳定的运营管（guǎn）理（lǐ）及物业管理收入（rù）。同时（shí），招商蛇口作为原始权（quán）益人，持有（yǒu）32%的蛇口产园（yuán）REIT份额，能够持续享（xiǎng）受份额（é）增值和收益分（fèn）红，截至2023年4月（yuè）底，蛇（shé）口（kǒu）产园REIT二级（jí）市场增（zēng）值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招商蛇口获得超（chāo）4400万（wàn）元分红。 

实（shí）践与理论并重，不断（duàn）提高REITs专业赋能。集团积极参（cān）与政策（cè）制定，借鉴招商（shāng）局商（shāng）业房托在香港REITs市场（chǎng）的实践经（jīng）验（yàn），发挥招（zhāo）商（shāng）证券研究（jiū）所对全球（qiú）REITs市场的研究（jiū）优势，及时向有关监管机构提供参考资（zī）料（liào）、反馈意见建（jiàn）议，为推动公募REITs指引及扩募规则等政（zhèng）策出（chū）台贡（gòng）献力量。加强总结反（fǎn）思，会同清华五道口不动产（chǎn）中心（xīn），组织所（suǒ）属招（zhāo）商蛇口、博（bó）时基金、招商证券及（jí）蛇口产园REIT有关中介机构（gòu）团队（duì）等，共同编撰《构建不（bú）动产金融大循环：中国公募REITs的（de）实践与（yǔ）方向》，全面总结我国公募REITs的发展历程（chéng），详细介绍实操环节经验（yàn）做（zuò）法，并就进（jìn）一步完善（shàn）公募（mù）REITs体系、促进市场（chǎng）繁荣、构建新（xīn）发展格局（jú）等提（tí）出政策建（jiàn）议。 

推进公募REITs上市的（de）主要体会（huì） 

通过战（zhàn）略部（bù）署落地及（jí）实操经验积累，在如何发挥公募REITs功能（néng）作用、助（zhù）力（lì）企（qǐ）业转（zhuǎn）型发展上，招商局集（jí）团有以（yǐ）下三方（fāng）面体会。

抢抓有利时机，加快研（yán）究推动。我国公募REITs市（shì）场（chǎng）已初步形成一（yī）定（dìng）规模效应和示范效（xiào）应，发（fā）展势头较好（hǎo），中央企（qǐ）业应结合实际，把（bǎ）握好公募（mù）REITs迈向常态化发行的市（shì）场机遇。一是深化（huà）对公（gōng）募REITs功（gōng）能作用的理解认识，进一步（bù）明确公募（mù）REITs在构建（jiàn）基础设施领域（yù）业（yè）务新（xīn）模（mó）式、促进投融资循环和业务闭环上的重要意义。二是站在落实国家战略、助力集团（tuán）转型（xíng）发（fā）展的（de）高度，研究制定（dìng）公募REITs上市规划，将公募REITs植入企业发展模式，作为转型升级的重要（yào）抓手。三是（shì）选取合规、优质（zhì）资产搭建公募REITs上市平台，盘活（huó）存量资产，扩大有效投资，推动集团在构建（jiàn）现代化基础设施体系中发（fā）挥更大作用。 

优化组织体系，强化能力建设。中央企业普遍（biàn）存在规模（mó）体（tǐ）量大、业务条线多、资产（chǎn）较（jiào）为分散的（de）特点，应加（jiā）强内部组织（zhī）架（jià）构（gòu）优化和运（yùn）营能力建（jiàn）设，推动公募REITs在（zài）实现投（tóu）融资（zī）高效循环上（shàng）更好发（fā）挥作用。一是根据（jù）不同种（zhǒng）类的（de）资（zī）产特（tè）性，搭建以总部为核心（xīn）、各业务条线具备自主性、各区域资产具（jù）备灵（líng）活性（xìng）的组（zǔ）织（zhī）体（tǐ）系，实现发（fā）展战略统一（yī）化、业（yè）务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理特（tè）色（sè）化。二是针对不同资产类型，培育独立（lì）、专业的轻资产运营团（tuán）队，推动（dòng）轻资产（chǎn）运营独立化、专业化、品牌（pái）化，在资产的培育、孵化、成熟、退出等环节实现提质增（zēng）效（xiào），为集团创造更多价值，同时还可探（tàn）索轻资（zī）产运营公司独立（lì）上（shàng）市（shì）的可能性。 

做好（hǎo）前（qián）期（qī）准备，提高工作（zuò）效率（lǜ）。公募REITs作为资产上市且后续持续运（yùn）营的（de）平台，涉及资产（chǎn）合法（fǎ）合规性完善、资（zī）产重组、“股+债”架构搭（dā）建、上市后（hòu）资产运营等相关工作。实践中企业如过于依赖集团统一（yī）管理模（mó）式、未能实现（xiàn）所持资产（chǎn）的相对独立，则上（shàng）述工作可能（néng）耗费较长（zhǎng）时间，并增加沟通成本。为提（tí）高公募REITs发行效率，企业可做好以下准备工（gōng）作（zuò）。一是在项（xiàng）目开发或收购阶段加强对基础设施资产合法合规性的重视，提高（gāo）相（xiàng）关（guān）资质和手续的完备程度。二是有序（xù）做好资产及运营管（guǎn）理人员独立性的建设，更好保（bǎo）证运营管理（lǐ）的连续性和稳定（dìng）性。三是（shì）适度搭（dā）建项目公司杠杆，以较低（dī）资金占用完成项（xiàng）目（mù）投资建设（shè），并为（wéi）公募REITs搭建“股（gǔ）+债（zhài）”架构、形（xíng）成税盾合理避税奠定基础。 

下一步工（gōng）作（zuò）打算 

持（chí）续（xù）提升存量资产经营能力。严格按（àn）照公募REITs发行要求（qiú），做（zuò）好资产（chǎn）梳理、资（zī）产整合、重新定位、改造提升等存（cún）量（liàng）资产经营各环节工作，通过公募REITs提升（shēng）市场回报水平，保（bǎo）障投资人权益。 

持续打造（zào）多（duō）元资产上（shàng）市平台。依托（tuō）监管部门鼓励REITs发行上市的利好政策，推进（jìn）高速公路、仓储（chǔ）物流、消费基础（chǔ）设施和保障性租赁住房资产（chǎn）的公募（mù）REITs上市，持续探索港口（kǒu）等类（lèi）型（xíng）资产（chǎn）的境内公募REITs平台搭（dā）建。同时，进一步打（dǎ）通资（zī）产从培（péi）育到上市的全链条，实现“投—建（jiàn）—融—管—退（tuì）”闭环，深度挖（wā）掘资（zī）本市场价值，更好助（zhù）力我国公募REITs市场繁荣发（fā）展。

树（shù）立轻资产运营品牌。借助（zhù）公募（mù）REITs公开上市（shì）属性（xìng），着力打造旗下各板块资产运营主（zhǔ）体平（píng）台，完（wán）善（shàn）资产（chǎn）运（yùn）营主体对（duì）外输出运营管理的（de）路径与能力，进一步（bù）增厚集团（tuán）轻资产运营管理收益，拓展（zhǎn）集团资产（chǎn）管理规（guī）模。